# 房屋租赁与买卖

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租房押金、提前退租、房东卖房，以及二手房的网签、过户与违约，是房屋类纠纷最常见的几类。规则主要在《民法典》合同编与物权编。

## 常见情形

- 退租时房东以各种理由不退押金
- 租期内房东要卖房，要求提前搬走
- 二手房签了合同，卖方反悔不卖
- 房子存在抵押或查封，过户办不下来

## 相关法律条文

- 中华人民共和国民法典（主席令第四十五号 · 现行有效） · https://www.lawshen.cn/law

## 普法文章

- [签合同先看什么](https://www.lawshen.cn/pufa/contract-basics.md)

## 常见问题

### 房东卖房，租客必须搬走吗？

不必。《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这就是常说的买卖不破租赁。此外《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。租客可以继续按原合同租住到期满。

### 押金一般能退吗？

押金本身是履约担保，不是违约金。《民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。因此租期届满、租客没有违约且房屋及设施没有超出正常使用的损坏时，押金应当退还。房东以墙面正常磨损、家电自然老化等理由扣钱，缺乏依据。需要注意的是，主张返还押金的诉讼时效为三年（《民法典》第一百八十八条）。

### 签了二手房买卖合同，卖方不卖了怎么办？

可以要求继续履行，也可以要求赔偿损失。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但能否强制过户，要看是否属于《民法典》第五百八十条规定的除外情形——法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未请求履行。实践中买方应及时主张权利，并注意保存合同、付款凭证与沟通记录；诉讼时效为三年（第一百八十八条）。